Οι ‘παίκτες’ και οι ‘επενδυτές’ στην Ελληνική αγορά του real estate πως επιδρά στον Τουρισμό

Οι ‘παίκτες’ και οι ‘επενδυτές’ στην Ελληνική αγορά του real estate πως επιδρά στον Τουρισμό

H σύνδεση του τουρισμού με το real estate είναι ισχυρότερη από ό,τι φαίνεται με την πρώτη ματιά. Το ίδιο και η συνεισφορά των παραπάνω κλάδων στο ΑΕΠ της χώρας. Οι πορείες τους, αν και δεν είναι παράλληλες, είναι αλληλοεξαρτώμενες. Η τουριστική άνοδος σε μια περιοχή συνεπάγεται άνοδο των τιμών και της ζήτησης των ακινήτων. H Αirbnb επέδρασε ανοδικά στις τιμές των ακινήτων, τα νέα ξενοδοχεία στην περιοχή της Ομόνοιας αλλάζουν το τοπίο και στο real estate, ενώ η ζήτηση για ακίνητα εκτός Αθηνών από ξένους αγοραστές εστιάζει σε περιοχές όπου υπάρχει τουριστική ζήτηση. Μια αναδρομή στην πορεία των δύο μεγάλων συνδρομητών της εθνικής οικονομίας την τελευταία δεκαετία παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, φανερώνοντας ευκαιρίες, τάσεις αλλά και προοπτικές. Με τη διαπίστωση –βάσει των στοιχείων (emvolio.gov.gr/vaccinationtracker) στις 31.10.2021– να έχει εμβολιαστεί πλήρως το 68,2% του πληθυσμού της Ελλάδας και των αποτελεσμάτων της τουριστικής κίνησης Ιαν.-Αυγ. 2021, που δείχνουν τις αφίξεις να έχουν αυξηθεί κατά 79,2% και τις εισπράξεις κατά 135,7% σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2020, αρχίζουμε και ξαναβλέπουμε το ποτήρι μισογεμάτο, και το σημαντικότερο: δείχνει να επιμηκύνεται η τουριστική περίοδος –βοηθούντος του καιρού– αλλά και σταδιακά να μετατρέπεται η Αθήνα σε city-break προορισμό, όπως οι μεγάλες πόλεις (Νέα Υόρκη, Λονδίνο, Παρίσι κ.λπ.), που έχουν 12μηνη ροή επισκεπτών. Η Ελλάδα –καλώς ή κακώς– επιχειρηματικά είναι η ευρύτερη Αθήνα, η ευρύτερη Θεσσαλονίκη, τα γνωστότερα νησιά της (Κρήτη, Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος, Κέρκυρα, Ρόδος κ.λπ.) και κατ’εξαίρεση κάποια παραθαλάσσια ηπειρωτικά κομμάτια της. Και γιατί αυτό; Μα γιατί οι αριθμοί λένε πάντα την αλήθεια, όσο και να θέλουμε να κάνουμε το άσπρο μαύρο και τούμπαλιν. Η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη πληθυσμιακά αντιπροσωπεύουν το 37,3% της χώρας, στις αγοραπωλησίες ακινήτων του 2019 το 50,4% και στο ΑΕΠ το 61%. Αντίστοιχες λοιπόν είναι και οι επενδύσεις στις υποδομές, στις αναπλάσεις αλλά και στα ιδιωτικά κεφάλαια που επενδύονται για τη μετατροπή της Αθήνας σ’ ένα μητροπολιτικό κέντρο διεθνών προδιαγραφών.

Τουρισμός και κατασκευαστικός τομέας στηρίζουν την ελληνική οικονομία

Η χώρα ανέκαθεν στηριζόταν και στηρίζεται σε δύο τρεις τομείς δραστηριοτήτων για την κίνηση της οικονομίας της, είτε με ανακυκλούμενο εσωτερικό χρήμα είτε με εισερχόμενο ξένο χρήμα. Αυτοί είναι ο κατασκευαστικός κλάδος, ο τουριστικός και ο ναυτιλιακός τομέας. Προ της κρίσης 2008-2016, ο κατασκευαστικός κλάδος δημιουργούσε περίπου 100.000 νέα σπίτια τον χρόνο, που –με μία μέση τιμή πώλησης των 150.000 € ανά διαμέρισμα– έδινε έναν τζίρο γύρω στα 15 δισ. ευρώ τον χρόνο, ενώ ο τουρισμός έδινε έναν τζίρο της τάξης των 10 δισ. τον χρόνο. Στη διάρκεια της κρίσης καταβαραθρώθηκε ο κατασκευαστικός κλάδος, χάνοντας περίπου το 90% της οικοδομικής του δραστηριότητας (από 20 εκατ. τ.μ. το 2007 έπεσε στα 2,3 εκατ. τ.μ. το 2016). Σε αξία έχασε, από τη συνολική «πίτα» των αγοραπωλησιών, το 78,8%, δηλαδή το 2007 έγιναν 167.000 πράξεις με μέσο όρο 150.000€ και τζίρο περίπου 25 δισ. €, ενώ το 2016 έγιναν 60.000 πράξεις με μέσο όρο 88.500€ (λόγω μείωσης της μέσης τιμής κατά 41%) και τζίρο 5,3 δισ. €. Και ενώ κατέρρεε ο κατασκευαστικός κλάδος και γενικότερα το real estate, ξαφνικά το 2013 αρχίζει να γίνεται κάτι παράδοξο: ο τουρισμός εμφανίζει άνοδο κατά 15% (2,5 εκατ. τουρίστες) σε σχέση με το 2012, όταν επί μία δεκαπενταετία περίπου ήταν κολλημένος μεταξύ των 12-16 εκατ. τουριστών τον χρόνο. Και αυτό ήταν μόνο η αρχή: Από το 2013 έως το 2019 άρχισε να ανεβάζει ταχύτητα και κατέληξε να υπερδιπλασιαστεί, φθάνοντας το 2019 τους 34 εκατ. τουρίστες. Και έτσι τελικά έγινε κάτι πρωτοφανές! Τον τζίρο που έχασε το real estate από το 2007 έως το 2016 τον υποκατέστησε τελικά ο τουρισμός. Δηλαδή, από τα 19,7 δισ. € (25 δισ. € – 5,3 δισ. €) που έχασε, κέρδισε μέσω του τουρισμού 7 δισ. € (από τα 10 δισ. € του 2013 πήγε στα 17 δισ. € το 2019). Συγχρόνως, ο τουρισμός ενίσχυσε το real estate – φτάνοντας το δεύτερο από τα 5,3 δισ. € το 2016, στα 9,2 δισ. € το 2019 (αύξηση 3,9 δισ. €). Δηλαδή κάλυψε τα 10,9 δισ. € από τα 19,7 δισ. € που έχασε. Πέραν αυτού, η οικοδομική δραστηριότητα ανέβηκε από 2,3 εκατ. τ.μ. το 2016 στα 3,7 εκατ. τ.μ. το 2019, στα 4,1 εκατ. τ.μ. το 2020, ενώ προβλέπεται στα 6,3 εκατ. τ.μ. το 2021 (αύξηση 56,9% μέχρι τον Ιούλιο του 2021). Όμως για να γίνει αυτή η έκρηξη στον τουρισμό, συνέπεσε δύο «κομήτες» να βρεθούν στην ίδια τροχιά την ίδια χρονική περίοδο. Αυτοί ήταν το Αirbnb το 2010 και η golden visa το 2013. Kαι ενώ όλα πήγαιναν κατ’ ευχήν και βρίσκαμε τον ρυθμό μας, ξαφνικά εμφανίζεται η Covid-19, για να μας υπενθυμίσει ότι η ζωή δεν είναι γραμμική και προβλεπόμενη. Έτσι, από τον Μάρτιο του 2020 μέχρι και τον Μάιο του 2021, η αγορά του real estate, του τουρισμού, της Αirbnb και της golden visa πληγώθηκε και –σαν συγκοινωνούντα δοχεία– οι κλάδοι επηρεάστηκαν περίπου ισόποσα, φθάνοντας να χάνουν μέχρι και το 70% του τζίρου τους. Τα θετικά απρόοπτα για την Ελλάδα εν μέσω πανδημίας Ωστόσο μέσα στην πανδημία συνέβησαν και διάφορα θετικά απρόοπτα για την Ελλάδα, όπως το Brexit που ίσως και να λειτούργησε σαν αντίβαρο στον τουρισμό και την golden visa. Οι Άγγλοι άρχισαν να κοιτάζουν ενεργά την Ελλάδα για αγορά ακινήτου, προκειμένου να αποκτήσουν την golden visa και να μπορούν να μετακινούνται οι ίδιοι και οι συγγενείς τους ελεύθερα στην ΕΕ μετά την έξοδο της Μεγάλης Βρετανίας από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Πέραν των Άγγλων, παρατηρείται επίσης έντονη ζήτηση από ξένους διάφορων εθνικοτήτων που επιθυμούν να αποκτήσουν εξοχική κατοικία σε, δημοφιλείς και μη, τουριστικούς προορισμούς παρά τα προβλήματα που δημιουργεί ο κορωνοϊός. Η πλειονότητά τους είναι Ευρωπαίοι (Γάλλοι, Γερμανοί, Αυστριακοί, Ελβετοί κ.ά.), ωστόσο από τη λίστα δεν λείπουν οι Ρώσοι, οι Βαλκάνιοι (Σέρβοι και Βούλγαροι), οι Ισραηλινοί και οι Λιβανέζοι, που δείχνουν να επιστρέφουν δριμύτεροι, αλλά και οι Αμερικανοί που εμφανίσθηκαν όψιμα. Οι Λιβανέζοι κατατάσσονται τέταρτοι στη λίστα της αγοράς golden visa. Μαζί με τους Ισραηλινούς κυριαρχούν στην αγορά των ξενοδοχείων, αλλά και στη μετατροπή παλαιών κτηρίων σε ξενοδοχεία, ειδικά στην περιοχή πέριξ της πλατείας Ομονοίας. Ισχυρό επίσης ενδιαφέρον εκδηλώνεται από αλλοδαπούς συνταξιούχους αλλά και ομογενείς, οι οποίοι θα επιδιώξουν να αξιοποιήσουν τους ευνοϊκούς όρους του νέου φορολογικού συντελεστή της χώρας μας, που προβλέπει πως οι αλλοδαποί συνταξιούχοι θα υπόκεινται σε φορολογικό συντελεστή 7% για όλα τα εισοδήματά τους για περίοδο δέκα ετών, με βασική προϋπόθεση να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα και να παραμένουν εδώ για περισσότερο από έξι μήνες τον χρόνο. Αρκετοί από αυτούς θα στοχεύσουν στην τουριστική εκμετάλλευση των ακινήτων τους, καθώς οι αυτόνομες εξοχικές κατοικίες και οι βίλες με ιδιωτική πισίνα αναμένεται να αποτελέσουν το νέο επενδυτικό προϊόν για ενοικίαση στη μετά Covid-19 εποχή, λόγω του αισθήματος ασφάλειας που προσφέρουν. Το παραπάνω πράττουν ήδη αρκετοί από τους ξένους που έχουν αποκτήσει περιουσία σε κάποιο νησί ή παραθαλάσσιο μέρος. Δεν είναι τυχαίο πως τα κοσμοπολίτικα νησιά του Αιγαίου (όπως η Σαντορίνη, η Μύκονος και η Ρόδος), τα οποία υπό φυσιολογικές συνθήκες δέχονται εκατομμύρια επισκέπτες κάθε χρόνο, συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Ψηλά βρίσκεται επίσης η Κρήτη αλλά και οι περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας, όπως η Μεσσηνία, η Χαλκιδική, το Πήλιο, περιοχές που έχουν αναβαθμίσει το επίπεδο υπηρεσιών που παρέχουν – μαζί και τη φήμη τους. Θεωρείται πως εάν εφαρμοσθεί ολοκληρωμένη εθνική στρατηγική και σχέδιο για την εξοχική κατοικία, μπορεί να αποδειχθεί «Ελντοράντο» για τη χώρα, φέρνοντας 1,5 δισ. ευρώ στα κρατικά ταμεία σε ετήσια βάση. Τα μεγάλα έργα που αλλάζουν το τοπίο Τα μεγάλα έργα, οι υποδομές και οι αστικές αναπλάσεις στη χώρα μας επικεντρώνονται κυρίως στον Νομό Αττικής, είτε μέσω ιδιωτικών πρωτοβουλιών, είτε μέσω δημοσίων επενδύσεων και βέβαια με την αξιοποίηση των κεφαλαίων από το Ταμείο Ανάκαμψης. Η Αθηναϊκή Ριβιέρα, η παραλιακή ζώνη της πρωτεύουσας (η αθηναϊκή ακτογραμμή), αποτελεί το success story των αναπτύξεων, καθώς μόνο μέσα στα επόμενα 5-6 χρόνια υλοποιούνται ή δρομολογούνται επενδύσεις περί τα 2-2,5 δισ. € σε 22 χιλιόμετρα του παραλιακού μετώπου Πειραιά-Βουλιαγμένης – 100 εκατ./χιλιόμετρο όπως ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Σιγάλας, δ/νων σύμβουλος της Hill International (Hellas), της γνωστής εταιρείας διαχείρισης έργων υποδομής. Συνοπτικά, θα μπορούσαν να αναφερθούν μέσα στο «μπουκέτο» των 2,5 δισ., τα έργα στο λιμάνι του Πειραιά στον ΟΛΠ, όπου ξεκίνησε η κατασκευή της προβλήτας της κρουαζιέρας, η οποία θα φιλοξενεί κρουαζιερόπλοια μήκους άνω των 300μ. Έπεται η ανάπλαση του φαληρικού όρμου – με τη μαρίνα του Αλίμου, τα ξενοδοχεία, τους χώρους εστίασης-αναψυχής και τα γραφεία. Ακολουθεί ακόμη το mega project του Ελληνικού. Στα επόμενα χρόνια, δηλαδή, θα έχουν γίνει όλα τα έργα υποδομών για να δεχτούν μετά την οικιστική και εμπορική ανάπτυξη. Το Ελληνικό από μόνο του μπορεί να μετατραπεί στο Μονακό της Μεσογείου, και όχι μόνον, δεδομένου ότι έχει καταπληκτικό κλίμα, την απαράμιλλη θάλασσα του Αργοσαρωνικού, την ιστορία της περιοχής, την εύκολη πρόσβαση σε όλα τα νησιά, αλλά και το γεγονός ότι θα είναι ένα νέο προάστιο δομημένο «from–scratch» και με high–end υποδομές, κτηριακές εγκαταστάσεις και facilities, που δεν θα υπάρχουν αντίστοιχες στη ΝΑ Ευρώπη. Στη συνέχεια είναι το project της Grivalia Hospitality στα Αστέρια της Γλυφάδας, με την ξενοδοχειακή ανάπτυξη. Η διαδρομή κλείνει με την επένδυση στον Αστέρα της Βουλιαγμένης της AGC Equity Partners, με στόχο την αναβάθμιση των ξενοδοχείων, των πολυτελών βιλών και της μαρίνας της Βουλιαγμένης. Πέραν αυτών, υπάρχουν τα έργα υποδομών και ανάπλασης στο κέντρο της Αθήνας εκτός από τα σημαντικά έργα διεθνούς εμβέλειας, τα οποία είναι ήδη σε εξέλιξη, τα οποία αφορούν άμεσα ή έμμεσα τον τουρισμό (με προϋπολογισμό άνω των 4 δισ. ευρώ) και κατευθύνονται σε τουριστικές υποδομές που μπορούν να μεταμορφώσουν τη χώρα, όπως τα κονδύλια για την τουριστική ανάπτυξη, για την αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό των νοσοκομείων, την ηλεκτρική διασύνδεση νησιών και Πελοποννήσου, τις οπτικές ίνες σε νησιά, την αναβάθμιση δικτύων ύδρευσης/ αποχέτευσης, διαχείρισης απορριμμάτων και τις στρατηγικές αναπλάσεις. Επίσης, στα έργα αυτά μπορούμε να εντάξουμε τα 14 αεροδρόμια της Fraport Greece, το νέο αεροδρόμιο στο Καστέλλι Ηρακλείου, τα 23 περιφερειακά αεροδρόμια, τις ιδιωτικοποιήσεις του ΤΑΙΠΕΔ, τα 3.000 στρέμματα στο αεροδρόμιο Ηρακλείου, ενώ μεγάλο έργο υποδομής για τον ελληνικό τουρισμό στο μέλλον είναι η προβλεπόμενη μεγάλη επέκταση του Αεροδρομίου «Ελ. Βενιζέλος» της Αθήνας. Όμως δεν είναι μόνο η Αθηναϊκή Ριβιέρα αλλά και το κέντρο της Αθήνας, το οποίο αναβαθμίζεται με την ανακατασκευή πλατειών σε έκταση περίπου 195 στρεμμάτων, τη δημιουργία νέων πεζόδρομων και τη συντήρηση των ήδη υπάρχοντων πεζόδρομων και πεζοδρομίων. Επίσης, σημαντικές είναι: η κατασκευή γραμμή 4 του Μετρό με τους 15 σταθμούς, συνδέοντας το Γαλάτσι με το Γουδή μέσω της Κυψέλης και του Κολωνακίου και προσφέροντας ευκαιρίες στο real estate όπου υπάρχουν στάσεις, αλλά και στο Μητροπολιτικό Πάρκο στο Γουδή –έκτασης 965 στρεμμάτων–, η διπλή ανάπλαση στη Λεωφόρο Αλεξάνδρας και τον Βοτανικό –σε έκταση 220 στρεμμάτων–, η άγνωστη όαση των 135 στρεμμάτων στο αρχαιολογικό άλσος της Ακαδημίας Πλάτωνος, αλλά και η αξιοποίηση του ακινήτου της ΠΥΡΚΑΛ, όπου θα μεταφερθούν 9 υπουργεία και οργανισμοί στο οικόπεδο των 165 στρεμμάτων και θα δοθούν στο κοινό 120 στρέμματα για πάρκα, πλατείες, πεζόδρομους και ποδηλατόδρομους. Τέλος, στο κέντρο της Αθήνας δημιουργούνται ή μετατρέπονται σε ξενοδοχεία 16 κτήρια, που βρίσκονται στους βασικούς άξονες της πόλης, πολλά εκ των οποίων αναμένεται να ανοίξουν το επόμενο διάστημα και να δεχθούν τους πρώτους επισκέπτες. Το μέλλον του real estate συνδέεται με την ποιότητα της τουριστικής ανάπτυξης Βλέπουμε λοιπόν ότι, πέραν των δημόσιων επενδύσεων σε έργα υποδομής, υπάρχουν και ιδιωτικά κεφάλαια ή σύμπραξη δημόσιων και ιδιωτικών κεφαλαίων (ΣΔΙΤ), που ακόμη και μέσα στην πανδημία επένδυαν στην τουριστική βιομηχανία, στο κέντρο της Αθήνας αλλά και σε έργα εκτός της Αττικής, διότι γνωρίζουν ότι ο χρόνος είναι υπέρ αυτών που έχουν την υπομονή ή τα χρήματα να περιμένουν, ότι νομοτελειακά οι κύκλοι επαναλαμβάνονται και η κορυφή θα γίνει πυθμένας και ο πυθμένας κορυφή. Αλλά σαφώς ακόμα και στους μεγάλους «παίκτες» υπάρχει διαφορά φιλοσοφικής προσέγγισης της επένδυσης, γιατί κάποια funds επιδιώκουν γρήγορες υπεραξίες και αλλαγή θέσης σε 2-3 χρόνια, ενώ άλλα έχουν πιο μακροχρόνιο ορίζοντα και επενδύουν, κατασκευάζουν, μισθώνουν, δημιουργούν υπεραξία και μετά αποεπενδύουν σε εύλογο τίμημα. Τέλος, ένα νέο προϊόν που προέκυψε, σαν θετική απόρροια της Covid-19 –ειδικά για την Ελλάδα–, είναι οι λεγόμενοι ψηφιακοί νομάδες (digital nomads), δηλαδή τα στελέχη εταιρειών ή επαγγελματίες (προγραμματιστές, δημοσιογράφοι, συγγραφείς, γραφίστες κ.λπ.) που ενώ η έδρα της εταιρείας τους και γενικότερα ο φυσικός χώρος εργασίας τους είναι σε άλλη χώρα, η τεχνολογία τούς προσφέρει τη δυνατότητα να εργάζονται μακριά από τη βάση τους. Η Ελλάδα προσφέρει δεκάδες επιλογές σε παραθαλάσσιες περιοχές και νησιά αλλά και στην ηπειρωτική χώρα, η οποία λόγω του εύκρατου κλίματός της προσέλκυσε κατά τη διάρκεια της πανδημίας πολίτες από διάφορες χώρες, που είδαν μία άλλη διάσταση της απομακρυσμένης εργασίας, σ’ ένα ιδανικό φυσικό περιβάλλον. Σε αυτό θα συνεπικουρήσει η δημιουργία των data centers, του προϊόντος του μέλλοντος, από τη στιγμή που η ζήτηση για δεδομένα βαίνει συνεχώς αυξανόμενη. Αξίζει να σημειωθεί πως η Microsoft επέλεξε να κάνει την Ελλάδα την 8η χώρα της ΕΕ για τη μεταφορά και αποθήκευση των δεδομένων του cloud, αλλάζοντας με αυτό τον τρόπο τον χάρτη του real estate της περιοχής των Μεσογείων, αλλά και για όπου αλλού εγκατασταθεί. Όπως και να έχει, στον ορίζοντα 5-10 ετών με προβολή στο μέλλον –πλην ακραίων γεγονότων– θα δούμε την Αθήνα σαν ένα μέρος όπου θα λάτρευε να ζει κανείς. Θα διαθέτει το ιστορικό κέντρο με τις συνοικίες του, ενώ θα υπάρχει και μία άλλη, κοσμοπολίτικη Αθήνα σε ακτίνα 5-25 χιλιομέτρων από το κέντρο της, προδιαγραφών και υποδομών Μονακό, με ελληνικό χρώμα και κλίμα. Το ζητούμενο είναι να ανέβει η αξία του τουριστικού προϊόντος, οπότε με τον ίδιο αριθμό τουριστών να υπάρχει πολλαπλάσιο έσοδο και όχι να πιεσθούν οι υποδομές και η ποιότητα ζωής των κατοίκων προκειμένου να αυξηθεί ο τουρισμός. Όσον αφορά τους άλλους τουριστικούς προορισμούς, καλό θα ήταν να δοθεί έμφαση στις υποδομές τους (αεροδρόμια, λιμάνια, υδατοδρόμια, σιδηροδρομικό δίκτυο που τελεί υπό κατασκευή) αλλά και στις άλλες μορφές τουρισμού (θρησκευτικός, χειμερινός, ιατρικός, τρίτης ηλικίας, εκπαιδευτικός κ.λπ.), για να οδηγηθούμε σταδιακά σε έναν δωδεκάμηνο τουρισμό, ο οποίος θα μας οδηγήσει σε διαρκείς χρηματορροές, αλλά και αύξηση του ΑΕΠ και της ευημερίας των Ελλήνων, μετά από μία «πέτρινη» δεκαετή δοκιμασία.

Παύλος Αβδελάς
+ posts

Αφήστε μια απάντηση

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται.